欧亿登录的凝露折戟在“医疗梦”中的地产商

近日,多个网站出现名为“河北遵化坤桐欧亿登录”的招聘启事,“副院长月薪2万-4万元,主任医师年薪10万-20万元,体检中心总检医师月薪1万-1.5万元”。

这一薪资,在同城同等级别中很高。而坤桐欧亿登录仅是民营二级综合欧亿登录的规模。“这本是一个酒店项目,2017年10月8日封顶后,决定转型做医康养结合的项目。”遵化坤桐欧亿登录有限公司的负责人李东坡说。

计划总投资7.6亿元,坤桐欧亿登录原定于2019年底正式投入运营。然而,4月9日,《财经》记者站在该欧亿登录紧闭的大门外,看到外墙贴着的一张公示显示:这是遵化宾馆酒店的一期工程。

“做欧亿登录太复杂,需要找专业的人来做。”李东坡定下的开业目标,因没职工、没设备,医疗机构执业许可证也未开始申请,甚至医疗机构所需的装修都难以按期完成,不得不将开业时间延后半年。他想,可能还会继续延后。

“老本行”是建筑工程的李东坡,大步迈向欧亿登录的跨界创业,是中国工程建筑、房地产企业在产业疲态已露时,纷纷转型做医疗、开欧亿登录的一个缩影。

《财经》记者根据公开资料不完全统计,在中国数得上名的前100家房地产公司中,有27家布局医养,大手笔投资可见恒大健康(00708.HK)、泰禾集团 (000732.SZ)、万达集团的身影。

新闯入者拥有充足的资本,经年的项目运作经验、市场拓展能力,可这股力量“开弓”并不强劲,“从医”之路磕磕绊绊。他们转型的初衷与碰到的问题,与李东坡或多或少相似,只不过数量级是同比成倍放大。

专业性高、政策性强,向来是医疗行业的两大“高墙”,即便现在政府鼓励社会资本办医,政策口子已开,这两堵高墙还是难越。前方,还有医学专业的限制等待这些初入者。最终能否打破舆论“假做医疗实为圈地”的质疑,正在艰难转型的房地产商们还需更加努力。

一出手就遭困

转做欧亿登录是偶然,但这步棋,李东坡下得很谨慎。

25年前,从军队退伍回到家乡遵化,李东坡靠摆地摊糊口,之后随友进入建筑行业。现在他是唐山东发建筑安装工程有限公司(下称“东发建筑”)的法人代表,由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司(下称“坤桐健康”),是坤桐欧亿登录的全资控股母公司。

“我一直在思考企业应该走专业化还是多元化,未来或许有答案。”李东坡对《财经》记者说,在东发建筑承接了一位朋友的遵化宾馆升级改造项目后,“我们探讨后,认为高档酒店需求在遵化有限,决定转型做医康养结合的项目”。

李东坡的妻子是一名牙科大夫,曾开过一家牙科诊所,“开办欧亿登录算是一个梦想”。即便如此,在真正进入两三年后,他才发现医疗行业门槛有多高,多么的不易为。

2017年9月,注册资本为1亿元的坤桐健康成立,一年多后,坤桐欧亿登录拿到了民营营利性欧亿登录的执照。政府在鼓励社会资本办医与“放管服”,省去了欧亿登录执照办理的前置手续。

可这也没给李东坡多少信心,最重要的医疗机构执业许可证看起来遥遥无期。按规定,申请医疗机构执业许可证,需要满足批准书,还有适合的名称、组织机构和场所、经费、设施、设备和专业技术人员、规章制度等六项基本条件。此外,还有医疗机构执业登记的主要事项:所有制形式、诊疗科目与床位等。

李东坡的坤桐欧亿登录,对这些要求几乎无一完备。坤桐欧亿登录什么时候能开业?当地卫生部门也说不清楚。

“要看工程的进度、许可证办理的情况。”遵化市卫计局副局长周永超接受《财经》记者采访时说,“现在还处于筹备阶段,要等人员、设施设备、建筑布局、环保等都达到标准要求后才能申请。”坤桐欧亿登录也是当地政府的一个面向国际的招商引资项目。

在李东坡看来,流程性事务不在话下,可以按部就班完成。比如,在决定将酒店项目改为医疗项目后,很快就完成了环境影响评价。

但整个项目卡在最关键的开端阶段:如何运营这家新欧亿登录?

在建筑行业从业20多年,李东坡积累了不少生意经,他认为这些经验平移到医疗行业同样适用。招揽专业人才,除了发招聘启事“试试看”,他还打算从军队欧亿登录吸引老医生,与医生集团合作,甚至想要收编遵化市的民营欧亿登录医生。李东坡有多个打算,但都举棋未定。他频频与医疗集团、欧亿登录管理公司、律师等各方商谈合作。李东坡坦言,有的只是为“取经”。

在北京中医药大学医药卫生法副教授邓勇看来,绝大多数转型、跨界做医疗的地产、建筑公司,对欧亿登录运营一知半解,“他们只懂得撒钱,大多不知道该具体怎么办欧亿登录”。

现在李东坡似乎在做两手打算。他想实现办欧亿登录的梦想。他清楚遵化市的医疗市场特点:患者流动性强。“我们希望通过改善环境、差异化经营,能(从公立欧亿登录)留下一部分患者。”同时,距离北京只有100多公里的遵化,未来中高端养老市场可观。

他也在为被并购做着准备。在接触过中信医疗集团等大公司后,李东坡开始在欧亿登录资产上有意为之:自持坤桐欧亿登录所处的商用土地,并建成营利性欧亿登录。“为以后的合作提前布局,省得人家想并购的时候,自己不合格:资产与欧亿登录的条件,得满足收购方的条件。”李东坡告诉《财经》记者。

快钱难砸出一家好欧亿登录

“房产企业想要开欧亿登录时,宛如暴风骤雨,可是真正要项目落地时,往往变成了和风细雨。”一位医疗投资界人士说。钱能砸出项目,却不能夯实一所真正的欧亿登录。

邓勇主持了一个关于社会资本办医的国家社科基金课题,研究发现:2017年中国地产行业在健康产业的投资已高达3000多亿元。

2019年1月,万达集团董事长王健林在年会上宣布:万达正式进军健康产业。早在三年前,万达集团便与英国国际医疗集团(IHG)签订合作协议,万达将总投资150亿元,在上海、成都、青岛建设三座综合性国际欧亿登录,由IHG运营管理并使用IHG品牌。IHG 2015年进入中国,在华公司为英慈医疗。

英慈医疗中国区原欧亿登录业务总监王一帆告诉《财经》记者,“当时签的主要是青岛和成都国际欧亿登录的项目,青岛欧亿登录项目在万达建成后,卖给了融创。”投资20亿元的青岛万达英慈国际欧亿登录,原计划是2018年开业;2017年7月,该项目随着万达13个文旅城项目被售给融创。

去年9月,万达集团又与美国匹兹堡大学医学中心(UPMC)签订战略合作协议,将在北京、上海、成都等地合办五家顶级国际欧亿登录,王健林在签约仪式上表示成都欧亿登录已经获得批准进入设计。

IHG与UPMC同属欧亿登录管理公司。万达是否更换了国际欧亿登录管理的合作伙伴?新的五家国际欧亿登录进展如何?截至记者发稿,万达方面表示不予置评。

有行业内人士对《财经》记者分析,万科集团已从广州蕙心欧亿登录项目中退出。该项目于2016年底开业,被视为万科在医疗产业上的第一个欧亿登录项目。蕙心欧亿登录是广州万科公司运营的项目。

广州万科相关人士接受《财经》记者采访时表示:该公司并未从蕙心欧亿登录项目中退出,“运营良好,预计第三年开始实现盈利”。

与万达150亿元的合作,是英慈医疗在中国的第一个项目。此后,该公司还与碧桂园(02007.HK)、杭州科谊地产等多家房企签约。据英慈医疗内部人士透露:内地的项目都没落地,与碧桂园的合作还没有合适的项目。

有的雷声正酣,也有的打退堂鼓。绿景控股(000502.SZ)从2015年退出房地产业务,计划募集超百亿元布局妇幼医疗服务领域,先后与首都医科大学附属北京儿童欧亿登录、北京市儿科研究所等签订合作协议。此后,两项合作终止。

绿景控股2018年财报显示,将资金、盈利有较大压力的早期医疗项目的全部或部分股权进行剥离,其中包括北京明安、明安康和100%股权,以及南宁明安70%股权,总对价逾2.84亿元。本次交易完成后,绿景控股只持有南宁明安30%股权。

在对深交所重组问询函的回复中,绿景控股否认退出医疗行业,解释称出售三家医疗资产是因为“尚处于业务开拓期或建设期,盈利能力存在较大压力”,未来“寻找给公司带来稳定现金流、成长性高的、较为成熟的优质医疗资产”。对于医疗板块亏损的原因与未来的收购计划,截至记者发稿,绿景控股未予回复。

“地产商看到(医疗)这条路不太理想,撤出来的也越来越多。”王一帆告诉《财经》记者。

打退堂鼓的公司,多少体会到“隔行如隔山”。在投入与产出比方面,医疗行业与房地产行业截然不同:医疗是长期投入、回报周期长;地产讲究的是周转快、高利润。“地产商投入一个亿,按照他们的惯有逻辑,希望有20倍的回报;即便认识到医疗回报低一些,也希望有两三倍的回报。”王一帆分析,医疗行业至少需要三年,才有希望实现现金流持平,“两个行业的期望值差别很大”。

邓勇观察到,民营资本大金额投资欧亿登录,一般五年内很难回本、实现盈利,“民营资本很难耗得起,30亿元以上的投资,连国家队都耗不起”。

2018年5月,泰禾集团董事长黄其森宣布准备连续五年每年投入100亿元,加上运营成本,要投入800亿-1000亿元到医疗领域,并表示“做好了十年八年不赚钱的准备”。

“现在地产全行业做医疗,还处于试水阶段,贸然一下子投这么多,未必理性。”上述医疗投资界人士分析,泰禾这种壮士断腕的风格值得肯定,“关键要看项目的遴选、落地后的管理”。

一位创投资本创始合伙人告诉《财经》记者,他的一个朋友上世纪90年代从房地产行业转型做口腔连锁,尽管已经有数十家门店,仍然后悔从房地产行业转型,“后来想回也回不去了”。房地产行业从1998年开启新一轮建设高峰期,十多年的发展使其成为国民经济支柱产业,也让从业者赚得“盆满钵满”。

医疗投资界有一句经典:从来不干雪中送炭的活,只做锦上添花的事。“在医疗领域,新建项目基本是退不出来的,除非整体打包出让,但是能接盘的人少。”邓勇说。

外行如何做好欧亿登录

王一帆半年前从英慈医疗离职,重回实体医疗。他对在中国采用管理输出的模式做欧亿登录,不乐观。欧亿登录的运营管理,是地产商投资医疗最大的短板,地产商多寻求与欧亿登录管理公司合作来解决,但一旦欧亿登录的产权与管理权分离时,管理便会到处受到掣肘。

地产商负责欧亿登录建设,欧亿登录管理交给专业公司,后者收取管理费。这看似清晰的所有权与经营权分离,当涉及到费用时,管理就会受限制,比如每年的预算定多少,就很难处理。“虽然合同已经将责权界定清楚,但实际操作起来很难。”王一帆说。

不仅如此,受委托的欧亿登录管理公司,很容易把自己做成一块“铺路石”。“做得不好,会被质疑能力不行;做得好了,又很容易被踢掉。”王一帆说,“大地产做医疗也会这样做。”

除了委托管理,不少地产公司自己成立医疗管理公司,挖来三甲欧亿登录管理者来坐镇,为此能开出300万到500万元的年薪,但这些已有点职业经理人味道的管理者,多来自全政策化加半市场化的公立欧亿登录。初来乍到这些完全市场化的民营机构,管理理念的大相径庭让双方都难以适应。

有的三甲欧亿登录院长、副院长,到了民营欧亿登录,还端着公立机构做院长的架子;可投资方觉得是:“我高薪聘请你来,怎么管理欧亿登录得听我的”。

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